楼市“金九银十”恐变“铜九铁十”(图)
2011年10月03日10:09深圳新闻网-深圳晚报丁荡新我要评论(0) 字号：T|T
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一年一度的深圳房产秋交会1日开幕，看的人多，出手买的人少，观望气氛浓厚。本届秋交会将于5日结束。深圳晚报记者丁开摄
深圳晚报记者 丁荡新
“金九银十”一向被誉为楼市的销售旺季。然而，刚刚过去的9月，深圳一、二手房的成交量惨淡，开发商预期中的“金九”泡汤了；从正在举行的秋交会表现以及10月1日的成交来看，“银十”也很难兑现。有研究机构预测，未来深圳房价的下行空间或将进一步拉大。
市场
1看房的人多、出手的人少
近两天，到深圳会展中心参观秋交会的人数以万计。但是，记者在现场采访时发现，虽然观展人数与日俱增，但是马上出手买房的人却并不多见。不少市民表示，今年以来政府推出了多项调控楼市的严厉措施，限购、限价、加息等，但伴随着高通胀的存在，目前房价并没有出现2008年那样的大幅下降，所以现在只是来看看房，并不一定是马上要出手。
市民李先生说，目前深圳房价还是挺贵的，龙岗这边的还要13000元。因为是秋交会，所以先来看看吧，买房可能会等到年底或明年春节以后再说吧。
2周边楼盘也不好卖
本届秋交会上，珠三角的楼盘占了参展楼盘总数的三分之一，楼盘分布在中山、惠州、东莞等地，其中尤以惠州居多。从这两天的表现来看，这些楼盘的销售也不太理想。
一位来自惠州的开发商代表表示，本次来参展的有3个楼盘，产品很丰富，既有面向高端客户的，如惠州中心区的，也有高尔夫球场旁边的，还是比较有竞争优势的。虽然看房车基本上都是爆满的，但是有不少人是借机去旅游观光。有很多市民对限贷令不了解，在已达成签约意向后，才发现自己买不了房，这样的例子也不少。限贷令还是对销售产生了比较大的影响。
3本地无特价楼盘
在秋交会上现场，记者没有看到深圳楼盘像往常一样推出特价房、降价优惠。询问了多家开发商，都表示不会降价；有的则说，没接到公司相关通知，要到售楼处才能知道。
好不容易，记者在保利地产的展位前，看到竖着一块邀请加入“保利会”的牌子，仔细一下，发现优惠也不多：银卡客户买房可享受单套总价减5000元，金卡客户则可享受总价额外的1%优惠。
而在另外一个楼盘的展位前，虽说开发商打出抽奖的条幅，但也只是说在填写有关资料后可以抽奖，奖品则没有说明。倒是现场有几家外地楼盘积极推出特价房、折扣优惠。惠阳某楼盘工作人员表示，他们在秋交会5天将推出10套额外9.8折的小户型。
业内人士分析，虽然深圳楼市现在观望气氛深厚、成交低迷，但开发商还在死扛，拒不降价；一旦他们的资金链出现问题，降价是唯一的选择。
4售楼处冷冷清清
昨天，记者分别来到南山后海、宝安龙华等片区的多个在售楼盘售房处采访，发现前来看房的市民很少，仅有的几个人则在了解房价是否降了、是否有额外的折扣、能否贷到款等。
某楼盘一位工作人员告诉记者，从4月初以来，看房的人就比以前大幅减少，成交量更是从原来的一天十几套降到现在的一两套。原本以为到八九月份会好起来，没想到情况更差了。再加上“十一”黄金周很多市民外出旅游，看房者更少了。记者问现在房价降了没有，该工作人员表示还没有接到公司的通知。
在龙华一楼盘销售处，销售大厅装修得富丽堂皇，但宽敞的大厅内除了五六个销售人员正在聊天，看不到一个买房或咨询的市民。销售小姐说，由于楼盘价格较高，限购令实施后情况一直不太好；听说老板想降价，大家都希望如此能多卖点房，不然得喝西北风了。
数据
19月商品房成交环比下跌近两成
根据市规划国土委公布的9月份深圳楼市成交数据，全市共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%；成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%。而房价每平方米依然维持在两万元之上，达20028元，环比小幅下滑1.82%。
新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面积为12.20万平方米，成交均价为每平方米17619元；90至144平方米为142套，成交面积17824.9平方米，均价18993元／平方米；144平方米以上的成交112套，面积22833.26平方米，均价33705元／平方米。
2二手房成交持续萎缩
深圳中原地产日前公布的分析报告显示，2011年9月中原（深圳）领先指数为327.8点，全市六区188个样本楼盘成交均价为20148元／平方米，环比下跌了0.36%。全市各区的指数都下降：罗湖下降了1.3%，福田下降了0.05%，南山下降了0.1%，盐田下降了1.0%，宝安下降了0.2%，龙岗下降了0.5%。
以上数据表示，深圳二手房的价格继8月下跌态势，继续下行。从成交数据来看，本月二手房成交持续萎缩，买卖双方进入胶着的博弈阶段，由于政策预期的加强，市场上普遍的看跌情绪也随之增强，大部分购房者认为房价还有很大的下跌空间，暂时不做购房决策；而大部分持有物业者都有一定的经济实力，不着急出售。
根据深圳中原统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，本月成交的楼盘仅有68个，占比为36.17%，相比8月有所减少。其中，有38个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在5%至10%之间的样本楼盘占19%；跌幅在5%以下的样本楼盘占37%。
3深圳购房者信心指数下滑
深圳世联地产日前公布的研究报告指出，2011年三季度世联购房者信心指数为54.2，较二季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。
购房者未来预期指数为57.1，较二季度下降2.8，表明购房者认为未来房地产进入下降通道的可能性增加。具体来讲，购房者未来房价预期指数为60.1，较二季度下降4，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性明显增加；购房者未来购房时机预期指数为54.2，较二季度下降1.8，这主要是受不确定的政策局势和房价预期的影响。
报告认为，与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。从重点城市购房者信心指数得分来看，一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。
同时，深圳自上季度购房者信心指数跌破50后，本季度继续下滑。2011年三季度深圳购房者信心指数为49.4，在一线城市中最低，较二季度下降0.5。其中，未来房价预期指数是导致深圳购房者信心指数下降的最主要原因（较二季度下降8.4），说明未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。
410月新建住宅成交遭遇“开门黑”
“金九”泡汤了，开发商又把目光投向了“银十”。然而，10月1日新建住宅成交遭遇“开门黑”。
市规划国土委网站的数据显示，10月1日，深圳新建住宅成交仅为7套，且都是在90平方米以下，成交均价为19189元，面积为557.87平方米。其中福田和龙岗分别成交3套，南山1套；有5套为二房，一房和三房各有一套。
5现有新建住宅可卖48周
记者从市规划国土委网站上看到，直至2011年10月1日，深圳全市新建商品住宅可售面积为223.9万平方米，可售套数为23920套；若按近8周深圳全市周平均496套的销售速度，目前的可售量消化时间为48周。
业内人士认为，目前深圳可售的新建商品房数量不少，如果再加上近几个月要推出的新盘，开发商的销售压力将进一步加大，今年他们的销售任务估计是完不成了。
预测：房价可能会继续下跌
深圳中原地产市场研究部负责人表示，由于目前外部环境差，宏观经济稳中趋降，货币紧缩、信贷收紧以及个人房贷收紧，在此背景下，成交量很难有所上升。另外，楼市调控政策持续升级，在目前“双紧”的环境下，楼市低迷状态短期内难以破除。另外，受欧美市场的负面影响，股市的持续走低，引发了短期市场恐慌情绪，从目前市场供应量的不明显增加和僵化的需求量来看，成交持续平淡，且环比呈明显下降趋势，在未来的数月内缺乏推升成交量的有效动力，因此，后市成交将持续低迷。
该负责人认为，价格方面，政策上的持续加码，已经直接将价格压入下行通道，而央行也表示较长时期内不会增加货币供应量，中国也已经步入长期通胀期，市场看跌的情绪更浓。另外，一手市场的挤压效应，导致二手市场持续的需求萎缩，在这样的背景下，后市价格没有上升的可能，且价格下跌的空间将会进一步放开。
