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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2007-11-14

新“限外令”再掀楼市降温狂潮
贾卧龙

2007-11-12 09:50:32
标签：房产/置业
近几年，随着中国经济整体的迅猛发展，外商投资的热情也是不断高涨。11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（下称《新目录》），并于12月1日起执行。《新目录》中对外商的多个投资领域做了相应的调整和规定，尤其是对外商投资房地产业限制范围的扩大及对金融业限制尺度的放宽，更是引起了业内的广泛关注。

在政府频繁调控、大力抑制房地产投资过热的关键时刻，我们应如何看待《新目录》的出台？它会给房地产市场带来怎样的影响？对整个经济而言，它又有着怎样的意义？

张弛有度《新目录》演绎大局观

政府之前对外资采取的态度主要是积极开放，并预借外资之力为经济发展推波助澜。然而，此次《新目录》的发布在搞好宏观调控的同时，对统筹国内发展和对外开放又有了新的意义。限制外资增量，不仅有利于减少外商直接投资的增加、顺差过大、外汇储备增加、物价上涨等矛盾，而且对一些行业资源、民生的控制更体现出政府对国家安全的重视。

整体而言，《新目录》在坚持扩大对外开放，促进产业结构升级；节约资源，保护环境；促进区域协调发展的基础上，还特别强调了对国家经济安全的维护。针对国内连续几个月CPI指数频创新高、贸易顺差过大、外汇储备快速增加的新形势，政府在进一步鼓励外商投资中国高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业；发展循环经济、清洁生产、可再生能源和生态环境保护的综合利用同时，不再鼓励外商投资一些国内已经掌握成熟技术、具备较强生产能力的传统制造业，不再允许外商投资勘查不可再生的重要矿产资源。

除此之外，对部分涉及国家经济安全的战略性和敏感性行业，如金融业、房地产业等，政府持谨慎开放的态度，适当调整相关条目，统筹国内发展和对外开放。可见，《新目录》的出台较之以往更注重其对整体经济发展的影响，对外商投资领域的调整张弛有度，体现了充分的大局观。

有的放矢限外资不止限房价

在这份将于今年12月1日起施行的《新目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

面对高涨的房价和疯狂的房产市场，早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房地产市场的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9% 。对于处于非理性轨道发展的中国房地产市场而言，大量外资的进入在加大监管难度的同时，还影响了国内房产企业的自主创新和资本市场的健康稳定发展。

《新目录》对外商投资房地产业的重点限制虽然会影响到国内房企的融资问题，使得企业融资难度增加，并且由于对机构者物业收购的限制也会影响到市场的成交量，进一步影响开发商的资金回笼。但它在客观上保护了中国并不成熟的房地产企业，外资也将有FDI转向间接投资，这在防止外资炒房拉高房价的同时，也有利于房地产市场的稳定。新“限外令”不再为限房价而限外资，而是从更宏观的角度入手调控整个房地产市场，这也正是新“限外令”的意义所在。

关于贾卧龙

中国知名的房地产投资专家、策划战略专家、城市规划运营专家，中国房地产十大金牌策划职业经理人、中国房地产十大知名策划专家，中国品牌建设十大杰出企业家、中国十大企业策划家，现任香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官，负责香港总部在大陆的所有融资引资、房地产营销策划、投资顾问等事务，同时担任北大、清华、人大的客座教授，中华全国工商联合会工商理事会常务理事，也曾受聘于昆明、大连市人民政府等国外专家团顾问成员。业余时间酷爱户外跑步和高尔夫。