【内容提要】在本轮宏观调控中，中央各大部委在公开场合强调，要抑制房地产过热。央行也出台了曾让业内惊呼“房地产的冬天来了”的121号文。但随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》又让房地产业冬去春来。该文是在建设部的推动下促成，首次将房地产业列为中国经济的支柱产业，并肯定房地产业“总体来说是健康的”。 & U\Xy +
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在本轮宏观调控中，中央各大部委在公开场合强调，要抑制房地产过热。央行也出台了曾让业内惊呼“房地产的冬天来了”的121号文。但随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》又让房地产业冬去春来。该文是在建设部的推动下促成，首次将房地产业列为中国经济的支柱产业，并肯定房地产业“总体来说是健康的”。 i1RU5IRy|j
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高层政策的抵触及多变，让市场利益主体接收到的信号也千差万别。“因此，去年下半年给房地产的贷款不仅没减少反而增加了。投资者，企业家，甚至地方银行都没把中央银行发出的预警信号当回事，反而把这当成加强行政干预的一个理由。”国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁说。 [V'3/#Z
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2004年8月的海南，在这个以“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”为题的会议上，几乎所有发表演讲的开发商均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的组合拳下，房地产业却越挫越勇。 &>kkl P
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与房地产商的投资热情同步增长的，还有房价。国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度我国房屋销售价格依然比去年同期上涨10.4%。根据摩根斯坦利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10～15年的收入。 # ;GIvfW
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决定楼盘价位有两个基本因素：一是土地购置价，二是信贷注入。在我国，这两者均与政府密切相关。 北京大学经济研究中心教授平新乔在研究结论中证明：政府是土地价格、楼盘价格与房地产供应等经济现象的后台。中国房地产发展中存在的问题，在相当程度上反映了政府政策上存在的问题。 ~#3h-|]*
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我国的土地管理和房地产管理分别由国土资源部和建设部执行，两部委分头出台的政策缺乏衔接。土地政策改革上出现的问题，实际也反映了中国宏观调控中部门利益不同，出台政策相互制掣的问题。“这次的房价增长是制度性增长，这是国家管理体制的问题。” UO(B>Abp
[房价泡沫中的政府双重身份] Z }_{@|
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在目前政府垄断土地一级市场的情形下，政府必须以土地供应计划的形式，肩负起适量供应土地的任务，这有点“计划”重新代替“市场”的意味，因此实际上难度是相当大的。政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的受益人，这之间“裁判员”和“运动员”的双重身份，需要城市政府能够把握好。从长远来看，建议政府仍应考虑在土地一级市场引入适当的以市场手段引导土地供应的机制。 v%c r
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同时，从国外的经验来看，利率对资产价格泡沫有着重要的影响。当前，经济高速增长已经引发人们关于升息的诸多讨论，而央行可能提高利率将可能对资产价格泡沫产生挤出效应。换而言之，在解决资产价格泡沫的“软着陆”问题上，留给部分城市政府的时间可能不算太多。 O
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在每个大城市的周边，都有着大片未经开发的土地，但是这些土地并不能立即进入房屋生产环节。因此，当我们说土地供不应求的时候，其实说的就是这种“经过初级开发的土地”供应得很不充分。开发土地，也就是通常所谓的城市运营，其主要内容就是公用事业的建设。只有当这些设施建立起来，其周边的土地才可能成为房屋建造的原材料。如果城市周边大量未经开发的土地能够迅速有效地变为经过初级开发、可以进入房屋生产环节的土地，国内的房价就没有理由继续高涨下去。 ZC+F*
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但目前我国城市扩张的最大瓶颈，正是公用事业的投资不足。而导致投资不足的最大原因，则是非产业化和市场准入壁垒。非产业化，就是本来可以成为赢利行业的领域，因为此前的习惯和人们对于政府低价供给的依赖，而无法以赢利方式供应，于是动力缺失，效能低下；而市场准入壁垒，则是指已经成为赢利行业的领域，因为政策的原因导致了垄断经营，其他资本无法获准进入，于是也因为没有竞争而没有效率。 g7!
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至此，要解决房价高企的问题，不二法门就是让城市运营市场化，尽可能取消公用事业投资的准入壁垒，减少政府财政对公用事业的补贴，使赢利资本迅速进入这一领域，将大量未经开发的土地变为可以投入房屋建造的土地。同时，政府应规范、完善土地市场的规则，完全通过投标、拍卖等方式出让土地。如此，政府和市民才可以通过城市的快速扩张获得最大限度的双赢。而整个社会的获益更远不止此。城市的扩张将迅速降低市场交易成本，促进整体经济的全面增长。同时，城市化进程也将随之加速，农村人多地少的尴尬局面将得以解套，即使从农村脱贫的角度来考虑，这也是最有效率的解决之道。
