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小悟空东

五级士官

只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2020-04-09

本文由《言午说》与腾讯新闻联合出品，独家授权腾讯新闻，未经允许，不得转载。
突如其来的疫情，为平日里繁忙的都市生活按下了暂停键。出于对防疫形势的综合考量，多数人响应国家号召居家不出，往日的N点N线，聚焦于一点之上。如果说疫情是一块试金石，那么，它所考验的绝不仅是平日业主更为关注的住宅硬件配置和建筑品质，更是自己所在住宅区在危急时刻能够给予业主的服务品质与安心体验，这就是住宅区的软实力——物业服务。
一个好的物业，可以说直接影响你的生活品质。你愿意住在一个没有任何安保措施、和没有任何维护的小区吗？随着人们对品质生活的追求越来越高，对小区物业服务的高要求也是与日俱增。好的物业公司，尤其是在危机来临之时，可以让居住环境更加优美、更加安全可靠。然而，往往现在很多人在买房的过程中忽视了这一点，不会去仔细考量物业的专业性和服务是不是够好。也有很多人是因为在现在如此高的房价面前根本没有时间去考虑物业的选择问题。

1、何为物业，物业公司又是干什么的？
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。简单来说，物业就是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。如果业主对物业公司的服务不满意，可以申请更换物业公司。
2、物业管理包含哪些方面？
物业管理除了一些日常的管理，帮助业主对房屋以及房屋的设备进行维修和管理，以充分发挥房屋及设备的效用，并且定期整治小区卫生，为业主打造舒适的生活环境之外，还需要提供以下这些服务：（1）治安环境的管理；维护小区人身、财产以及设施设备、建筑的安全是物业管理的基本要求。（2）公共设施管理；供水、供热、供气、供电、通讯、邮电等市政设施的管理也在物业公司的管理范围之内，他们需保证这些设施的正常运作，并对这些设施进行维护。（3）车辆交通管理；对小区车位管理，合理安排小区车位。如果业主有找不到车位的情况可以找物业帮忙解决。（4）小区景观环境的维护和治理；对小区景观设施设备，树木的种植维护，以及活动场所的设施设备的维护，都是物业管理的范围。（5）具有针对性和委托性的服务；比如小区里面的送报纸、收快递等等的日常生活服务。

3、物业费用的收取和包含的明细
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。收取费用一般是按小区的等级根据面积的大小收取的。一般在销售房产的时候就已经标明的物业的收取标准。
那哪些情况下，业主可以不交物业费或者说少交物业费呢？
根据《物业管理条例》的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。因此，未签订物业合同或物业公司未提供资质证明，业主也不可以拒交物业费。
只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
(1)物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
(2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
(3)物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
(4)物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
(5)物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道。
但现在很多楼盘将物业费和交房挂钩，如果不缴纳物业费就不能获取房子的钥匙。比如之前在南京就发生过这样的纠纷，某业主2013年购买一套房产并按约定支付房款，但是由于开发商原因推迟交房到2014年11年。但在收房之时，房产公司已经委托物业公司进行交房手续。在交接过程中，此业主被告知要先与物业公司签订物业合同，并且需预交一年的物业费等才能办理交房手续。
此业主拒绝此条件，物业公司也以此拒绝跟业主办理交房手续。此后，此业主给原开发商发函，希望得到开发商的解释，并按时缴费，但并未得到开发商的回应，随即将此事诉讼到法院。要求房企按时交房，并且赔付延迟交房的违约金。
当时法院处理的方案是：原、被告双方在商品房买卖合同中并未将签订物业合同、预交物业费及公共能耗费等费用作为交房的前置条件，且物业合同是物业公司与业主之间的合同，与房屋买卖合同没有关系，物业费也应当是由具备资质管理条件的物业管理企业向业主收取，而非由房地产公司直接向业主收取该费用，因此房地产公司要求此业主在交房前先签订物业合同，并预交物业费及公共能耗费等费用没有法律依据。
此业主已按合同约定足额支付购房款，房地产公司未按合同约定的期限向业主交付房屋，已构成违约，原告此业主要求被告房地产公司自2014年10月1日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金，法院予以支持。（真实案例）
4、物业管理对小区的影响
主要是对小区生活品质的影响，如果每天都有素质高的保安迎接您的回家，或者说在你半夜上班回家的途中都有保安在巡逻，小区的景观也保护的很好，生活在这样的社区，体验一定不会差。选择一个好的社区物业管理服务，也是对你自己的负责。如果一个物业平常也没啥存在感，收物业费经常收不齐，业主不愿意交，小区内交通混乱、治安混乱、人群混乱，反正就没有哪一样有秩序的。疫情爆发之时，周边的小区都开始封闭管理了，而这个小区还已然是敞开大门，丝毫没有任何限制，你会愿意待在这样一个物业管理的小区吗？
5、那我们如何选择好的物业管理服务呢？
（1）选取资质高的物业管理公司；（2）安保人员的素质水平，素质好的，高的，对业主的态度等等都是评价一个物业管理水平高低的标准；（3）小区设施设备的使用状态好坏，看物业公司是否对设施设备定期检查，保养，是不是正常运转。（4）物业公司对小区景观环境的保护情况，小区草坪是否修理整齐，下水道是否通畅，道路是否整洁，这些公共区域的卫生和绿化情况也可以看出物业服务质量的好坏。

我相信大家在经历了今年年初爆发的疫情之后，更能理解一个好的物业是多么的重要。物业管理作为进入小区的第一道防线，在今年的防疫、抗疫中起到了举足轻重的作用。发布疫情信息、给小区公共区域消毒、发放防疫物资等等，甚至因为小区封闭，物业还临时担起外出给业主购买必要生活物资，给住户提供居家生活的必要条件。选择一个好的物业，会让你住的安心。
1、及时通过信息化手段发布疫情信息
通过网络手段，比如微信公众号、微信、qq群等平台及时发布疫情信息，让业主在家也能第一时间了解疫情。同时，及时在小区门口，公共空间张贴疫情告示，使防控知识和防控成效人人皆知。作者可是遇到过，在疫情来的时候，由于物业公司提前放假导致人手不足，很多信息发布不及时，导致小区完全处于一种失控的状态。
2、小区及时封闭管理
防控疫情最关键的就是切断传染源，对小区实施封闭管理。既要有效谢绝无关人员的进入，又要确保业主根据疫情防控规定进出小区，尤其排查高中低各级风险地区的返回人员，物业尽职尽责，配合社区阻隔了部分人员，便于社区采取相应的集中隔离、居家隔离、健康观察等措施。有些小区在疫情来的时候，未及时封闭小区，小区内部人员杂乱，根本就没有防范疫情的意识。
3、居家服务、后勤保障
测体温、小区消毒、接收快递、发放口罩、外出采购生活物资送货上门等等居家服务及后勤保障，都是体现一个好物业的现实案例。对照一下你住的小区，物业是否每日都进行消毒、卫生打扫清洁，不放过任何一个角落。对公共区域，尤其是道闸、地下车库、电梯、单元门、游乐设施、小区出入口、地面、垃圾桶等园区设施设备是否进行深度的清洁及消毒，对口罩等医疗垃圾是否规划特定投放区域，防止病毒的二次传播；对电梯按键是否进行覆膜，在电梯轿厢内是否放置“一次性电梯按钮专用纸”供业主使用，从而避免公共区域间接接触带来的交叉感染，并张贴暖心的温馨提示，进一步切断传染源的传播途径。这些细节处理，都是体现一个物业企业的服务意识以及专业程度。