辛集金融风险 [复制链接]

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呼风唤雨

三级士官

只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2017-05-15

普遍认为，目前的限贷、限购、限售的政策是在釜底抽薪，让最近一两年买房的人成为房地产接盘侠。而“釜底抽薪”的对象，恰恰是购房的无辜百姓。

实际上，房价并不是被目前接盘的人炒起来的，但现在却要这一拨人承担护盘压力，这个事实非常是不公平。

此外，在繁琐的证书审批流程当中，存在很大的寻租空间。从设计规划部门到城建乃至社保部门，都可以一言不合就不发予证书，导致土地开发进程停滞。因此，想要快速获得证书上的红图章，开发商就只有在正常的成本之外再支付一大笔钱来疏通关系，确保各类项目证书顺利拿到，“额外交易成本”也必须被计入房地产价格当中。这一部分灰色的成本是很难确切统计的，但却占据了房价成本的很大一部分。

各种躲不掉的税费，抬高了开发成本，减少了利润。房产开发商要想尽量多的盈利，就只能在房屋的“容积率”上面做文章。所谓容积率，就是指一个小区建筑的总面积和土地总面积之比率。在土地牌面和税费环节，开发商由于支付的成本越高，他们就必须想办法在有限的土地上实现利益最大化。要在单位土地上最大化利益，就只能尽量提高土地上能修盖的房屋面积。

在采用非正规手段提高“容积率”方面，有太多活生生的例子可以参考。我们列举一个新闻中的真实案例：

石家庄市的房产开发商拿到某一地块搞开发项目，在支付了大量的金钱和时间成本用于办各种证件以及缴纳税费，并且花钱搞定负责的各个政府人士之后，开发商就要考虑回本的问题，于是在容积率上做文章。如果这个地产项目一开始定的容积率是3.5，地产开发商会核算，要调整到5.0才能盈利。

于是，在施工过程中，他们先是直接按5.0的标准施工，然后按高于3.5的某个容积率报建，同时向地方政府申请调整容积率，求其帮忙把容积率改到5.0。如果批准也就罢了，但如果地方政府最后没有批准，那么房企会在事后再补交违反容积率规定的罚款。这笔罚款金，当然房企不会自己出，他们会把它也计算到最后对外售卖的房价成本当中。

假设开发商买了1万平方米的地，规定容积率是3.5，他就可以建造3.5万平方米商品房，地产商再通过各种对政府的公关将容积率提高到5，以该地区每平方米6000元计算，他就可以多挣(5-3.5)×10000×6000=9000万元。这还仅仅是以一个连二线城市都算不上的某省会的一个普通房地产项目估算。

在二线和一线特大城市，房地产在开发阶段所涉及的巨大利益，将远远高出此数，这造成房子还在新房预售阶段的时候，其暗中被各种因素推高的成本已经非常高了。这种高，本质上就是价格的虚高。

一手新房的购买者，其实不是在买房，是在帮开发商支付税费等交易成本，以及被篡改过的房屋容积率。但是，你还需要知道的是，在购房者当中，真正手里有大把钱的人其实并没有那么多。在大部分人其实买不起房的情况下，银行开始发挥作用。

你要注意到原始售价和银行这两者之间的联系，首先是一手房本身价格已经很高，其实在这个初始阶段很多人已经开始买不起房了，于是银行的房屋贷款开始大量的推出，并且贷款的尺度是越来越宽松。否则，地产商欠银行的钱又会出问题。

这种宽松的结果，就是各种还不起贷款的情况出现，资金链的断裂造成的连锁反应随之而来。

我们以河北省辛集市
的真实个案为例。在2016年该地的房产销售业绩不错，但大部分是按揭贷款购房，因此在去年，该地区新增房地产贷款就占总贷款的85%。但是到了2016年下半年，金融风险很快就出现。各类金融机构的不良贷款余额激增，比上一年增加了26%，按揭贷款中存在“虚假按揭”的情况。

也即是说，购房者申请贷款的材料根本就是伪造的，其实是开发商在冒充购房者，申请到银行贷款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后，开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”，再卖给其他人，有的房甚至已经在卖家手里置换多次。这一部分贷款，已经跑路的开发商不可能偿还，因此成为了银行不良贷款。

这也是前一阵子信用社的财政危机的原因

这一类混乱的房贷乱象非常多，也就造成了我们所谓的系统性金融风险。总而言之，被地方政府和开发商推高成本的房价，通过极不规范的房贷在市场上流转，名义价格越来越高，导致贷款的总金额越来越高，从而形成金融风险。在这表面上越来越高的房价背后，却是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。

试问，在这个往死里玩的套路之下，中国的房市怎么可能没有危机呢。当然，一线和二线城市的核心地段有巨大的资金量在撑着，暂时不会出现差钱的情况。但是在弱二线城市和各种中型城市以及包括县城的城市地区，各种贷款乱象和坏账问题，已经不可能让人视而不见。