新房验收注意事项<3835>字节
king_lade 2005-4-6 7:48:08 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 开泰小区 业主论坛 ktxq.sjz.soufun.com
家里电线不低于2.5平方，空调线达到4平方。
第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1) 1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2) 1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3) 1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4) 1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5) 1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6) 1只计算器---用于计算数据
7) 1只水笔--用于签字
8) 1把扫帚--用于打扫室内卫生
9) 1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
10) 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1) 去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A.房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B.《住宅使用说明书》--可带走
C.《竣工验收备案表》
交楼的第一个标准：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
D.面积实测表
E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
F.如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
G.核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
房屋交接过程您的责任是什么？
房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，损害自己的合法权益？业内专家教您在签合同时，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。
合同第十一条是讲房屋交接的，它和合同第八条既有联系又有区别。有联系的是：房地产商“交”的条件，即本条提及的出卖人要出示的证明文件，主要为合同第八条中约定的《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》，如果房地产商不能出示合同第八条约定的文件及本条对住宅交付要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，购房人有权拒绝“接”，由此产生的延期交房责任由房地产商承担。有区别的是：该条要约定由于购房人原因影响交付的处理方法。
由于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是房地产商自己印制，所以房地产商不会因为迟印或不印“两书”而影响交房，合同第十一条的实际意义是在对购房人的责任进行约定。因此购房人要注意的是如何填写该条的空格，笔者认为主要应注意以下几点：
1.“原因”尽量具体化。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”该规定清楚地写明了房地产商交房时要具备什么条件，要向购房人提供什么文件以及房地产商如何通知购房人收房。因此，购房人要避免和房地产商在合同中做出与该规定不同的约定。如果约定“由于买受人原因，未能按期交付”的处理方法，就一定要注意“原因”尽可能具体细化，比如因购房人没有按合同约定付款影响了交房如何处理，避免不写明原因或写可以让房地产商任意扩大的原因。
2.避免不交“杂费”拿不到钥匙。在明确原因的基础上，最好能写明“除购房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其它理由拒绝将购房人所购房屋的钥匙直接交给购房人，逾期交付的责任完全由房地产商承担。”这句话虽然看似多此一举，但针对目前房地产商在交房时因购房人拒绝缴纳各种房屋买卖合同约定以外的费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。
3.明确房屋保管责任。购房人首先要明白：由于购房人的原因，房屋没有按时交接，购房人是不需要承担房地产商未按时交付的那种赔偿责任的，同时也要清楚，合同在这里约定由于购房人原因影响交付的处理方法，实际是要约定在这种情况下对房屋的保管责任。
《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定：“房地产灭失、毁损的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
上述规定和解释清晰地告诉我们：只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。
如果房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担。换句话说，房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止。至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。
有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，这是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。
希望以上能给大家有所帮助
