回帖：　转自天涯
　出现地价不断上涨，有效自住刚需不断减少的“X状态”。“拍卖土地击鼓传花”的速度极快，再大的气球也会在短期内被吹破。
　　　　 房价大涨的最主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，这是铁板钉钉、有目共睹的事实。地价占房价百分23，加上几十个章几十种税费，加上给各级贪官的各种红包，可能大于百分60。
　　 在二线的E市，随着疯狂的开发商几十次越来越高的举牌，“拍卖土地击鼓传花”使得楼面价呈现1000元、2000元、4000元、7000元、11000元、15000元的速度上涨，迅速接近乃至高于当时的房价（“面粉高于面包”）。
　　 地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样，恶性循环，加价不止，没有最高，只有更高。2003年到2007年的100平米的房价出现了一年大约10万元、15万元、35万元、40万元的速度上涨。
　　 房价上涨导致购房者每年还款数呈现1万元、2万元、4万元、6万元的速度上涨。每年还款6万元 / 收入的0.5 = 家庭年收入达到12万元才买得起住房。2009年，由于经济危机，失业降薪的大为增多，在二线的E市，有效自住刚需们基本达不到家庭年收入12万元的水平。
　　 当房价上涨到“中产家庭月供还不起”时，最后一种有效自住刚需就被消灭了，房熊市就来了。所以，“拍卖土地击鼓传花”不可能一直玩下去，就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了。
　　 如果熊市时间长达几年，拍地行不通，地方财政赤字，物业税就不得不开征了。物业税一开征，比拍地多几倍的财源就来了。不管地价房价高了还是低了，物业税总数基本不变，所以房价必跌。